临近年末，北京土拍市场的火药味儿愈加浓重。
11月25日，北京市出让两宗涉宅用地，合计揽金64.95亿元。其中，北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目由北京城建房地产开发有限公司以14.71亿元的底价拿下。北京市朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块竞争尤为激烈，经过166轮现场举牌，最终被北京懋源璟鸿房地产开发有限公司以50.24亿元的价格竞得。成交楼面价6.2万元/㎡，溢价率18.21%。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。
据了解，松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。交通配套方面，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。
展开剩余80%作为年内北京东三环最后一宗重点地块，也是近年区域供应规模最大的纯住宅地块，松榆里地块自挂牌起便成为市场关注的焦点。该地块起始价为42.5亿元，在开拍前已有7次报价。本次竞拍共吸引懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商蛇口、中建玖合等多家头部房企参与，懋源是其中唯一的一家民企。
事实上，在松榆里地块开拍一个多月之前，就已有房企摩拳擦掌。北京市公共资源交易服务平台信息显示，早在10月17日，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司就针对该地块发布招标计划，投资估算12.63亿元。而后，11月17日，中建玖合发展集团有限公司也发布该地块招标计划，投资估算11.12亿元。
提前发布招标计划对于招商蛇口和中建玖合来说并非首次，这种做法可以加快开发节奏，缩短开发周期。此前，招商蛇口北京亦庄的招商序，通州的朝棠揽阅，也都是拿地前就发布了招标计划。北京通州“运河八子”地块上，招商蛇口和中建玖合也是在地块开拍前提前发布了招标计划。不过，最终招商蛇口并未参与竞拍，该项目由中建玖合拿下，开发为运河玖院，成了今年北京的几大流量红盘之一。
计划赶不上变化，虽然准备充分，但是招商蛇口和中建玖合最终不敌懋源，未能如愿。松榆里地块最终被懋源收入囊中。
懋源地产成立于2000年，是北京本土老牌房企，专注于北京市场，以打造高端项目见长。2002年，懋源地产开发了北京三环新城，由此进入北京房地产市场。懋源地产也曾一度创下地块单价记录。
比如在2013年，懋源地产与15家开发商竞争，以17.7亿元的价格拿下北京丰台区夏家胡同地块，楼面价4.66万元/平方米，成为当年北京单价最高的地块。在该地块，懋源地产开发了懋源・璟岳，该项目2018年取得预售证。2015年，懋源经过92轮竞拍，以总价39亿元夺得朝阳区孙河乡西甸村地块，打造了懋源・璟玺项目，该项目2020年获得第一张预售证。这两个豪宅项目从拿地到入市均相隔5年以上。
2021年以来，多数民营房企都在收缩战线，懋源地产在北京土地市场则相对积极。2021年10月，懋源以43.34亿元夺得北京丰台周庄子地块。2022年6月，懋源以19.55亿元的价格拿下北京顺义薛大人庄地块，开发了懋源・璟橒项目。今年8月26日，懋源地产斥资10.3亿元在北京顺义薛大人庄村再次拿地。
合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻：“从懋源地产在北京市的区域布局来看，主要聚焦高净值人群关注度高的区域，比如丰台的一些区域、朝阳孙河别墅区、中央别墅区。懋源地产在朝阳三环拿地，一方面是重回三环，另外一方面也在朝阳开辟了一个新的片区。”
事实上，9月30日，北京朝阳区太阳宫地块出让竞拍时，懋源地产也曾参与，与多家央国企竞争。该地块位于东北三环至四环之间。在竞拍过程中，懋源地产与中建智地激战多轮，不过，该地块最终被中建智地拿下。
懋源地产在中央别墅区已深耕十年，推出懋源・璟玺、懋源・璟橒、懋源・云紀等项目，逐步形成“璟系”、“云系”两大高端产品序列，在北京高端市场中积累了一定的品牌认知度与产品开发经验。
中指研究院土地市场研究负责人张凯对界面新闻分析指出：“松榆里地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显‘好房子’建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。”
张凯表示，松榆里地块后续预计推出120-180㎡改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/㎡区间。受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。
郭毅在接受界面新闻采访时分析说：“从整个朝阳区的二手房价来看，东南片区本身价值就相对比较低，同时这几年随着房价下行，松榆里地块周边二手房价格目前处在历史低位。那么，如何能够满足地缘家庭需要的同时，吸引更多高净值家庭的关注，可能是开发商需要迫切解决的市场困境之一。”
郭毅表示：“拿地核心还是要看企业对于地块价值的判断，以及未来借助企业自身的品牌优势、产品优势和资源优势，是否能为地块进行更大的赋能。懋源地产在北京的发展布局还是稳扎稳打的，而且本身也是以开发高端豪宅和别墅为主，产品主要面向高净值人群，所以产品力方面还是有保障的。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进接受界面新闻采访时表示：“当前在市场调整之下，央国企拿地居多，总体也是比较理性的，会根据全年的工作要求和明年的计划部署拿地策略。上海第九次土拍中出现了民企身影，这次北京松榆里地块也是民企懋源地产竞得。但总体来看民营企业拿地的体量不大。民营企业多聚焦某个区域，区域如果出现市场前景好的地块，民企就会积极出手。这也说明一些核心城市的核心地段土地不缺买家。”
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